재건축·재개발(정비사업) 공사비가 5년 새 68% 올랐습니다. 3.3㎡(약 한 평)당 2020년 480만원이던 것이 2025년 808만원이 됐어요. 같은 기간 자재·노무 같은 투입 원가를 재는 공식 지수는 30% 올랐습니다. 원가의 두 배 넘는 속도입니다.
이 글에서는 카드뉴스에서 다 못 담은 지역·유형별 차이, 원가 지수와 벌어진 시점, 수의계약이 늘어난 이유, 그리고 이 숫자를 읽을 때 주의할 점까지 짚어봅니다.
한눈에 보기
- 정비사업 3.3㎡당 평균 공사비: 2020년 480만원 → 2025년 808만원(+68%)
- 같은 기간 건설공사비지수(주거용, 원가): +30%
- 서울 평균 890만원, 그중 강남·한강변 12곳은 976만원
- 재건축(869만원) > 재개발(779만원) — 90만원 차이
- 수의계약 비율: 2020년 52% → 2025년 84%(63곳 중 53곳)
3.3㎡당 480만원 → 808만원, 5년 새
주거환경연구원이 매년 내는 ‘공사비 및 시공자 선정 현황’ 조사에 따르면, 그해 새로 시공사를 뽑은 정비사업장의 3.3㎡당 평균 공사비는 2020년 480만원에서 2025년 808만원으로 뛰었습니다. 5년 만에 328만원, 비율로는 +68%입니다. 이 값은 국토교통부 공식 통계가 아니라 조합 입찰공고·총회 자료집·언론 기사에 공개된 공사비를 모아 단순평균한 것으로, 원문 보고서는 비공개라 하우징헤럴드 보도로 확인했습니다.
가장 크게 오른 해는 2022년(+16.9%)이었습니다. 자재값이 급등하던 시기입니다. 이어 2023년 +13.4%, 2024년 +12.0%로 두 자릿수 오름세를 이어갔고, 올해 2025년은 +4.9%로 오름폭이 눈에 띄게 줄었습니다. 다만 원가가 잠잠해진 뒤에도 공사비는 계속 오르고 있다는 점이 지난 두 해의 특징입니다.
원가는 30%, 공사비는 68% — 두 배 넘는 속도
한국건설기술연구원이 발표하는 건설공사비지수는 시멘트·철근·인건비 등 공사에 들어가는 원가 흐름을 보여줍니다. 이 지수(주거용 건물, 연평균)는 2020년 100에서 2025년 130.07로 +30.1% 올랐습니다. 건설 전체 지수도 +31.4%로 비슷합니다. 반면 정비사업 평균 공사비는 같은 기간 지수로 환산하면 168까지 뛰어, 두 지표의 차이가 38포인트나 벌어졌습니다.
두 선은 2022년까지 거의 붙어 갔지만 2023년부터 갈라졌습니다. 원가 지수가 2023년 +3.3%, 2024년 +1.7%, 2025년 +1.0%로 진정되는 사이 정비사업 공사비는 여전히 두 자릿수로 뛰었기 때문입니다. 왜 이렇게 벌어졌을까요? 업계에서는 마감재·커뮤니티 시설의 고급화, 설계 변경, 뒤에서 볼 수의계약 확대를 꼽습니다. 다만 조사 대상 사업장이 해마다 바뀌기 때문에 차이 전부가 ‘거품’이라고 단정할 수는 없습니다 — 강남·초고층 단지가 몇 곳 끼느냐에 따라서도 평균이 흔들립니다.
강남·한강변은 976만원, 서울 안에서도 갈립니다
2025년 시공사를 뽑은 63개 구역을 지역별로 나눠 보면 격차가 뚜렷합니다. 서울 평균이 890만원, 그중 강남·한강변 12곳은 976만원까지 올라갑니다. 서울의 나머지 13곳은 868만원, 수도권은 721만원, 지방은 682만원입니다. 서울과 지방의 차이는 3.3㎡당 208만원, 강남·한강변과 지방을 비교하면 294만원(계산)이 벌어집니다.
유형으로 나누면 재건축이 869만원, 재개발이 779만원으로 재건축이 90만원 더 비쌉니다. 낡은 아파트를 헐고 짓는 재건축은 철거·지하 구조물 비용이 더 드는 것이 통상 이유로 꼽힙니다. 다만 지방에서는 오히려 재개발(685만원)이 재건축(671만원)보다 비싼 역전이 나타나, 유형보다 ‘어느 지역에서 하느냐’가 더 크게 작동한다는 걸 보여줍니다. 서울 안에서 가장 비싼 곳은 강남원효성빌라 1,550만원, 가장 싼 곳은 미아9-2구역 720만원이었습니다.
| 구분 | 3.3㎡당 공사비(만원) |
|---|---|
| 강남·한강변 12구역 | 976 |
| 서울 평균(25구역) | 890 |
| 서울 그 밖 13구역 | 868 |
| 전국 평균(63구역) | 808 |
| 수도권 | 721 |
| 지방 | 682 |
| 재건축 18구역 | 869 |
| 재개발 27구역 | 779 |
경쟁입찰이 사라졌습니다 — 열 곳 중 여덟 곳이 수의계약
정비사업에서 시공사는 원래 여러 건설사가 겨루는 경쟁입찰로 뽑습니다. 그런데 2025년에는 시공사를 새로 뽑은 63개 구역 중 53곳(84%)이 경쟁 없이 단 한 곳과 계약하는 수의계약으로 갔습니다. 2020년만 해도 이 비율은 52%였습니다.
가장 크게 뛴 시점 역시 2023년입니다. 원가와 공사비 지수가 벌어지기 시작한 그 해입니다. 시공사끼리 값을 놓고 겨루는 자리가 사라지면 조합은 협상 카드가 줄어듭니다. 업계는 ‘조합이 무리한 조건을 걸어 경쟁입찰이 유찰된다’는 쪽을, 조합은 ‘자재·인건비가 올랐고 공사 기간이 길어졌다’는 쪽을 이유로 꼽습니다. 청년일보는 서울 정비사업의 경쟁입찰 비율이 5년 새 50%에서 16%로 떨어졌다고 정리했습니다.
이 숫자를 읽을 때 알아둘 것
정비사업 평균 공사비는 국가 통계가 아닙니다. 주거환경연구원이 공개된 조합 자료와 언론 기사에서 공사비를 모아, 그해 시공사를 뽑은 사업장의 단순평균을 낸 값입니다. 그래서 강남·초고층·리모델링이 몇 곳 끼느냐에 따라 평균이 크게 흔들립니다. 실제로 2023년에는 여의도 공작아파트 한 곳(3.3㎡당 1,070만원) 때문에 신탁 방식이 조합 방식보다 비싸 보이는 역전이 있었습니다.
또 하우징헤럴드의 2026년 1월 기사 연도표는 연도가 한 해씩 밀려 있습니다. 앞선 두 보고서(2024·2025년 1월 기사)와 대조하면 480만원은 2021년이 아니라 2020년 값입니다. 이 글의 연도표는 앞선 보고서를 기준으로 정리했고, ‘5년 새 68%’도 2020→2025 기준입니다. 원문 보고서가 비공개라 기사 오류인지 보고서 오류인지는 확인하지 못했습니다.
한편 분양가상한제에서 쓰는 국토부의 기본형건축비(2026년 9월 정기 고시, 232.8만원/㎡)도 자주 함께 언급되지만, 이는 공급면적이 아니라 지상층 연면적 기준이라 정비사업 평균과 직접 비교하지 않는 편이 낫습니다.
정리
5년 사이 정비사업 공사비는 원가 지수보다 두 배 넘게 빠르게 올랐고, 그 사이 시공사끼리 값을 겨루는 경쟁입찰은 열에 두 곳도 되지 않는 자리로 줄었습니다. 원가만으로 설명되지 않는 이 격차의 정체 — 고급화, 설계 변경, 협상 구조의 변화 — 를 어떻게 나눠 볼지가 재건축을 준비하는 조합원의 분담금, 그리고 새 아파트를 살 사람의 분양가로 이어집니다. 원가는 진정됐지만 공사비 오름세는 아직입니다.
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이 글은 어썸뉴스 카드뉴스의 조사 원문입니다. 매일 아침 숫자와 근거가 있는 뉴스를 카드뉴스로 전합니다. 인스타그램에서 보기 →
출처
- 하우징헤럴드 — 2025 정비사업 공사비 3.3㎡당 808만원…5년새 68%나 뛰었다 (2026-01-15)
- 하우징헤럴드 — 재개발·재건축 공사비 3.3㎡당 평균 770만원…서울 842만원 역대급 (2025-01-20)
- 하우징헤럴드 — 작년 재개발·재건축 공사비 13.4% 상승… 서울은 3.3㎡당 754만원 (2024-01-17)
- 한국건설기술연구원 공사비원가관리센터 — 2026년 7월 건설공사비지수(2020=100) (2026-07)
- 하우징타임즈 — 국토부, 분양가상한제 적용 기본형건축비 9월 정기고시… 4.07% 상승 (2026-09-22)
- 청년일보 — 서울 정비사업 수의계약 시대…경쟁입찰 비율 5년새 50%→16%
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